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5.1 房价失血的伤口:止赎房

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2012年1月,正当中国为压不住房价的上涨而一筹莫展之时,美国却在为挡不住房价的下跌而焦虑万分。中国人根本不相信房价可能会下跌,正如2006年的美国人和1989年的日本人一样。

其实,房价下跌的关键是按揭贷款的崩溃,大面积的严重违约迫使银行收回房产进行拍卖,低廉的拍卖价砸垮了房产价格。到目前为止,中国极少发生房产被银行没收拍卖的情况,所以对银行止赎的概念比较淡漠。

无论在中国还是在美国,当人们通过银行按揭贷款买房时,由于购房者没有其他资产可供抵押,所购买的房产便作为银行的抵押品,直到房贷全部还清,银行才将房产所有权归还给房主。对购房者来说,每月按时偿还房贷,就是一个连续不断的“赎回”自己房产所有权的过程。如果不能及时还款,那么银行就有权中止房主“赎回”产权,并将抵押品进行拍卖,这就是“止赎房”的由来。

在正常情况下,银行并不愿意持有大量的止赎房产,这将耗费大量的人力财力,效益上得不偿失,最佳选择是尽快拍卖这些房产,迅速收回资金。止赎房的拍卖价格往往非常低廉,它们大量而集中地涌现在市场中,相当于“四一二”黄金市场上出现的大规模的猛烈抛售,流量最终决定存量价格。止赎房的砸盘恶化了房产价格的预期,而房价的下跌又加剧了止赎房的涌现,从2007年到2012年,美国房价的恶性循环已持续了5年之久。

2012年1月6日,纽约联邦储备银行的总裁兼CEO威廉杜德利(WilliamC.Dudley),在新泽西银行家协会的经济论坛上忧心忡忡地指出:自2006年房价见顶之后,美国房地产遭受了34%的空前惨跌,房产所有人损失了7.3万亿美元,超过了他们房产净值的一半。新房开工数量从高峰期的每年175万幢,剧减为2009年年初的36万幢,到2012年也仅仅停留在42万幢的水平上。[1]

到2012年初,尽管按揭贷款违约的洪峰期已过,但仍有150万个家庭的房贷出现了90天以上的严重违约,200万个家庭已经处于银行止赎的状态之中。当银行没收房产之后,这些止赎房产被称为REO(RealEstateOwned)。如果情况没有根本改善,那么在2012年和2013年还将有360万幢住宅变成止赎房。

更糟糕的是,美国共有1100万个家庭的房贷总额超过了他们房产的价值,这些“溺水房产”的负债人有强烈的动机“抛弃”他们的房产,随时加入违约大军,这就使银行潜在的止赎房的总量达到了上千万套的规模!

设想一下,银行持有的上千万套的止赎房产,成批量地不断砸向脆弱的房地产市场,美国的房价将难逃再次出现大崩溃的局面,10年之内难以复原。

在经济繁荣时,美国的家庭基本不储蓄,需要消费时,不断升值的房子就是取款机。当经济萧条时,人们连工作都难以保住,实际收入负增长,想放开手脚消费就更难。房子是美国人最主要的家庭财富,如果房价不断下跌,财富效应萎缩,消费拉动经济就是空谈。消费不振则经济萎靡,缺乏经济活动,哪里会有现金流和税收?又如何支撑得住股票市场和金融市场的泡沫?

房价持续下跌正是美国最致命也是最头疼的经济难题,美联储的QE政策实施了两轮,而房价却迟迟不见好转。

压制利率可以轻易带来债券和股票市场的繁荣,但多数美国人并不直接拥有股票和债券。金融泡沫对于大量拥有金融资产的富人所带来的财富效应,要远大于正在拼命保住饭碗、奋力维持收支平衡的普通中产阶级,因此股市创新高并不足以刺激持续的消费增长,而美联储的宽松货币又主要流进了金融系统,刺激出更大的影子泡沫,普通的美国人沾不上QE的好处。如此一来,房地产的价格复苏根本指不上早已负债累累、“压力山大”的中产阶级。

到2012年年初,美联储已经清楚地看到,单纯依靠QE印钞和超低利率,并不能从根本上扭转房价下跌的趋势,最有效的办法还是要用在金融市场上屡试不爽的价格操纵手段。

需要再次强调,房地产和金融市场一样,都有一个共同的规律,那就是流量价格决定存量价格,或者更进一步说,是流量价格的预期发挥着决定性的作用。

美国房地产市场的总存量为1.33亿套,总价值约23万亿美元,每年新房和现房的销售规模为800万套,即流量仅占存量的6%。

在一个房价下滑的市场中,准备开工新建住房的开发商,首先关注的是现房的成交价格,并以此来评判新房在市场中的竞争力和利润率,新房定价其实是被现房交易所左右。而在现房市场中,每年近百万套的止赎房抛售,严重压制了700多万套现房交易的成交价。

如果一个社区的房产均价为25万美元,只要挂出几个拍卖价仅12万美元的银行止赎房,所有的卖房人都会处于巨大的心理压力之下。关键是这种价格落差会左右市场预期,导致买家更有耐心,而卖家更迫不及待。

如果说流量决定存量,那止赎房就是流量中的增量,是决定整个房价最关键的“穴位”。

在纽约联邦储备银行和美国财政部中,到处都是在金融市场上摸爬滚打出来的行家,他们对于市场的各种玩法了然于胸,既然股票、债券、利率、贵金属市场可以人为控制,房地产市场当然也可以从中借鉴。所谓“人为控制”,往好里说叫“管理预期”,往坏里讲就是“操纵预期”。不管是“管理”,还是“操纵”,其基本共同点就是“人为”二字。

想扭转房价预期,关键就在控制止赎房的供需关系,迫使止赎房的价格上涨!

要达到这一目的,首先就要减少止赎房的供应量。

货币战争的作者是宋鸿兵,本站提供货币战争在线免费阅读,如果您觉得货币战争这本书不错的话,请在手机收藏本站 www.kbzhan.com

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